海南停止审批100平方米以下户型商品住宅建设

【财新网】（记者 王婧）位于中国最南端的岛屿省份海南，从严控制小户型商品住宅审批。9月29日晚间，海南省住建厅、规划委员会联合发文称：全省各地将停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

文件称：上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。

对于已经获批建设工程规划许可的商品住宅项目，文件规定：可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。

就在当天早上，海南省政府还发布了《关于进一步深化“两个暂停”政策 促进房地产业平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），宣布“永久停止”五指山市和保亭、琼中、白沙三个县开发新建外销房地产项目。这四个县市被定位为海南省“中部生态核心区”。

海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路在接受财新记者电话采访时称：这两项看似极其严厉的举措，都旨在打击来自岛外的需求。

作为国际旅游岛，海南楼市主要依靠外地需求和投资推动。链家旅居产业研究院于2017年9月发布的《旅居置业白皮书》显示：大量购房者是为了躲避雾霾和严寒，来海南置业或季节性居住的。在2017年上半年的海南楼市成交中，岛外购房者占比高达88%，其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。

这正是海南楼市不同于中国其他省份的显著特征。王路认为，这一特征给海南省带来三个严重问题：第一、海南的生态资源优异，这对房地产有天然吸引力，并已引发生态矛盾；第二、房地产一业独大，已致海南其他产业逐渐空心化；第三、由于城市基础配套建设多以常住人口为标准，过多的“刚性候鸟”进入，已致部分城市的配套建设无法满足旅游旺季的需求，城市承载力受到极大挑战。

所谓“刚性候鸟”，是指已经在海南置业，但并不在此长期居住的家庭。“因为买了房，所以每年来住几个月，这也算是刚性需求的一种。”王路向财新记者介绍说，2016年，全海南省卖给岛外购房者的商品房套数约为20万套，若按一家三口计算，意味着海南一年就新增60万“刚性候鸟”，他们多集中在冬季来到海南。

“长此以往，海南省必将不堪重负。”王路说。《旅居置业白皮书》显示，截至2016年，海南省已累积接纳近100万“刚性候鸟”。公开资料显示，海南省2016年末的常住人口为917万人。

这些“刚性候鸟”们喜欢滨海区域。链家旅居调查显示，对“刚性候鸟”们来说，滨海资源与空气质量位居需求前两位。其中将滨海区域作为首选置业区域的人数，占比高达49%。

他们购置的海景房，未来或成为“绝版”。《意见》规定：海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。

停止100平方米以下户型的商品住宅建设审批，亦提高了“刚需候鸟”进入海南的门槛。《旅居置业白皮书》显示：这些“刚需候鸟”们，更倾向于选择适合家庭度假的小户型，即40万元以内的40-60平方米的一居室，或者40万-60万元的80平以下的二居室占比最高。

“新政策对楼市基本面并不会有太大影响。海南楼市面对的是全国市场，其近些年的供需关系一直表现为供小于求。”王路分析说，“在确保楼市稳定的前提下，海南楼市必须进行一场结构性的调整。”

《意见》称：海南省要逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各种共享型住房产品；配套发展商业、办公及各类公共服务设施类地产。

海南省希望房地产业能够实现“从单一产业向产业融合转变”。《意见》提出：要促进房地产业与产业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗健康、商务会展等融合发展。

《意见》还强调：严禁以发展其他产业、建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商业住宅。

公开资料显示：截至2017年6月底，海南省商品房库存已减少至3077万平方米。按最近24个月月均销售面积计算，商品住宅去化期已从2015年末的45个月下降为11个月。■