市场信心下跌，房价预计将进一步降温

根据CoreLogic的初步数据显示，由于利率上升导致房价进一步下跌的预期促使购房者持观望态度，等待更好的交易，上周悉尼超过五分之二的房屋未能在拍场上成功售出。

卖家也在迅速失去信心，在过去一周，超过五分之一的预定拍卖被取消或撤回。这几乎是5年间平均水平12.5%的两倍。

与此同时，超过一半(53%)的房屋在拍卖前售出，这是因为相比冒着卖不出去的风险，卖家更急于成交。

“我认为这反映出卖家信心下降。否则，我们就不会看到这么大比例的拍卖房屋在没有重新安排的情况下被撤出市场，”CoreLogic研究主管Tim Lawless表示。

“拍卖前售出的房产比例很高，这也表明，卖家可能不太愿意在当前的拍卖条件下测试市场。”

悉尼Menck White Auctioneers的拍卖师Clarence White表示，自从利率开始上升以来，买家的情绪明显下降。

“购房者们非常谨慎，他们现在在出价前会考虑利率进一步上升和房价可能下跌的因素，”他认为。

“他们通常是在想，如果房产在三个月内能贬值20万澳元，那么他们更愿意等等看。”

“因此，大约五分之二的卖家现在被迫调整他们的保留价。虽然我没有尝试去了解，但我认为没有人会对他们目前得到的结果感到特别高兴。”

与一周前相比，尽管待拍卖的房产数量有所下降，但悉尼的初步拍卖清空率还是下降了3.8个百分点，至59%。

在墨尔本，清空率下降了1.7个百分点，至61.2%；在全澳范围内，清空率下降了1.4个百分点，至62.3%。

Lawless表示：“主要拍卖市场的清空率一直低于平均水平，而这与我们所看到的疲弱环境密切相关，而市场上的待售物业库存水平较高，让买家拥有了更多的选择。”

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，该公司的数据录得了更为疲弱的拍卖结果。

“我预计当最终结果出来时，悉尼的清空率将降至40%以下。”

“这表明悉尼和墨尔本的市场状况继续走弱，在本周二再次加息后，市场情绪预计将继续下滑。”

“我认为，有许多失望的卖家仍然希望自己的房子能卖出2021年时的价格，但已经不能了。”

“如果想卖悉尼或墨尔本的房子，卖家现在就需要满足市场需求。这就是现实。这两个城市都是买方市场。”

在较小的首府地区，阿德莱德的初步拍卖清空率最高，达75.8%，其次是堪培拉的71.1%和布里斯班的65.2%。

优质房产依然抢手

尽管市场情绪疲弱，但买家仍蜂拥抢购理想的房产，比如一套位于悉尼西区Punchbowl区69 Lancaster Avenue的独立屋。

其以180万澳元的价格售出，高出保留价20万澳元。

Ray White拍卖行的Alex Pattaro表示，当时共有14名注册买家，其中5人积极出价，最终，该房产被卖给了一位建筑商。

另一场成功的拍卖发生在维州2 Woodside Drive, Rowville，这处物业以112.1万澳元的价格成交，较保留价高15.1万澳元。

但Menck White房产中介公司的White表示，现在越来越少的卖家能卖出高于保留价的价格。

他指出：“在这个市场上，想要取得高于保留价的价格越来越难了。”

“有时候，我们会得到一个不错的结果，比如我最近在北悉尼卖出的一套公寓，其指导价为200万澳元，但最终以260万澳元售出。

“但这是一处可以看到海港景色的非常独特的房产。我认为这种结果是一个例外情况，不像去年繁荣时期那样是常态。”

Christopher表示，今年预期将发生的加息将进一步削弱拍卖市场。

他指出：“利率上升对房地产市场是一种负面影响，目前对悉尼和墨尔本冲击最大。”

“尽管布里斯班和阿德莱德等其他城市仍相对强劲，但当今年利率上升逾1%时，它们的增长也将放缓。”

“那时我们开始看到大范围的房价下跌。情况会很糟糕，但我仍认为目前阶段是有序下滑。”

贷款水平疲弱将使房价走软

在最新数据显示贷款水平以两年来最快速度下降后，经济学家表示，随着利率上升和家庭信心降低，消费者从住房贷款市场中撤出，房价的下跌将会加速。

上月，澳联储在11年半以来首次上调基准现金利率，而4月份新屋贷款承诺下降6.4%，降幅超出预期。

这一趋势主要是受自住房贷款引导(下降7.3%)，而投资房贷款(下降4.8%)的跌幅也很明显。

CBA经济学家Harry Ottley表示，分析师预计，澳洲央行将在周二的月度会议上进一步上调基准现金利率，而住房贷款将因收紧货币政策而变得更加昂贵。

他预计央行将在周二加息25个基点。

Ottley表示：“随着澳大利亚央行将现金利率正常化，我们预计在2022年剩余时间里，住房贷款将继续降温。”

“收紧货币政策将对整个经济产生影响，包括减缓贷款，并降低住宅价格。”

“预计从现在开始，房价下跌将加速。”

上周公布的数据显示，澳大利亚住宅房地产市场出现了转变，悉尼和墨尔本的房价加速下跌，再加上堪培拉公布了近三年来首次月度下滑，导致CoreLogic的全澳住房价值指数在5月份下跌0.1%。也是自2020年9月以来首次跌至负值。