楼市调控政策显效 北上广深这个数据集体下跌

席卷全国的楼市调控，遏制炒房潮同时，租房市场亦出现逆转……

一线城市租金首降

今年3月以来，楼市调控席卷全国，据不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。

在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。

上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情。数据显示，4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。

而根据国家统计局数据，4月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月也有所收窄。

成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。

以上海杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。

实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降。

今年3月中下旬以来，北京等热点城市楼市调控升级，住房销售量下跌，部分房源由售转租。同时，自去年5月以来，多地先后出台政策措施鼓励发展住房租赁市场。

打开某房产中介的网站，在北京某地区的出租房屋列表中，共有9个租赁房源。当中有2个显示有绿色的“向下”符号，表示降价了。其中一套房屋经纪人表示，房主着急出租，就降了一些价格。

经纪人：60多平米，报的6500元/月，现在还没租出去，挂了有半个月了。报太高租不出去。现在有大学生毕业。如果9月以后开学后，更不好出租。

媒体分析，对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说，房租出现首次下降显然是条好消息，再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。

一线城市房租首降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在好转。

房地产市场调控政策显效

今年以来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。目前，调控成果已经初步显现出来。

国家统计局最新数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7个至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平，5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2个至1.1个百分点之间。70个大中城市中，30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

新一轮调控措施是3月中下旬陆续出台的，对房地产市场的作用还会持续显现。总的来看，当前热点城市房价过快上涨的情况得到了基本抑制，房地产市场总体处于平稳态势。

中原地产首席分析师张大伟分析，整体看2017年4月份各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市表现一般，成交量同比和环比均有不同程度的下降。截至4月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市集中在三线城市。

张大伟表示，从调控政策内容看，4月份单月，超过50个城市发布了70余次调控政策，其中全国已经有超过20个城市“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效的降低投机行为。

三大因素推动租金回落

针对一线城市房租回落情况，分析认为：

首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施，一方面让不少房源“由售转租”，为住房租赁市场增加了供给。

其次，一线城市重拳治理房屋中介市场，挤出了租金中人为添加的水分，也促使租金回归真实水平。

另外，也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。公租房对一线城市房租下降的贡献在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。

报道分析，一线城市房租首降只是一个开端，拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为，“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位，不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位，当房子不再被炒，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金乃至降低租金。

而且，一线城市均表态要加快增加住房土地供应，即增加住房供给，有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端，北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标，这对租房需求会产生一定影响。

以上海为例，一季度外省市人口初次到上海就业者减少，新增租赁需求不旺；二室及以上户型合租业务，受到机构及中介的长租公寓竞争影响，部分散户降租揽客，租金出现3%-5%的下调；同时，部分高、中端板块房源出现二成以上增加，这些均促使房租出现一定程度的下降。因此，当未来供给增加而需求被控制，显然为房租下降创造了有利条件。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房市场交易的降温也是房租下降的原因之一。

严跃进：房租下降某种程度上和现在整个市场的降温态势有关系。和过去持续上涨的态势相比，目前房租已经得到遏制，但同时并没有出现比较明显的下滑。可以说，部分房源出现租金下滑其实是和过去上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温，很多房东把房源由过去的出售转变为出租。相对来说，租房获取房源的渠道也更多，这也促使房租出现一定程度的下降。

此外，制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，多处规定都有利于租金回归合理，比如“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定，对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。

专家：租金进入平稳微调周期

不过，从租赁市场来看，每年春节过后的两个月左右和“毕业季”是租房的高峰。其他时段大部分处于续租周期内，租赁市场通常较为平稳。对于近期一线城市房租涨幅的收窄，张大伟分析认为，租金进入了一个平稳微调的周期。

张大伟：按惯例，每年的3月下旬到5月这段时间是淡季，而今年恰好又叠加上了楼市调控，买卖市场应该说非常冷清，成交量低迷，因此租赁市场供应就相对稳定。一些房源和区域的租金的确出现了微调，但是调整的幅度也不是很大，因为整个一二线城市人口总量还是比较庞大。

据统计，我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施，支持租赁住房建设、发展住房租赁企业，鼓励房地产开发商开展住房租赁业务。从租赁房源供给的角度来看，张大伟认为，还需一些时间来等待支持增加租赁房源相关政策措施的落地，以及这部分租赁房源的入市。

张大伟：供应上，北京上海都出了一些政策，土地增加了一些供给，但是，这些现在和形成房源相比还比较远。基本上从土地形成房源要一年左右。有些如果要到租赁市场，还要精装，基本上要一年半左右的时间。

他认为，这些热点城市租赁房源真正落地后，在现有租赁需求水平下，在明年同期，一线城市房租有望出现更明显的下行。

如何促进房地产市场平稳健康发展？

专家们认为，重点应该处理好房地产市场的几个关系：

一是处理好短期和长期的关系。眼下，一些热点城市的房价过快上涨的趋势暂时被控制住了。然而，房地产市场中的一些矛盾仍然没有从根本上得到解决。一方面，在当前情况下，以调控措施抑制房价过快上涨有其必要性，应该落实好地方政府制定的各项调控措施。另一方面，从长远看，要避免楼市再次过热，就必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快研究和建立符合国情，适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

二是处理好中央政府和地方政府的责任关系。当前，房地产市场的分化明显。一些城市需要严密监控谨防房价过快上涨，还有一些城市库存量很大，需要采取措施去库存。因此，房地产市场调控的主体责任在地方政府。当市场出现过热或者过冷的情况，地方政府应该根据实际适时出台调控措施。长期以来，土地出让收益占地方财政收入的比例高，许多地方政府对土地财政有依赖性。一方面，地方政府应该明确，发展实体经济才是振兴一方经济的治本之策，应该摆脱土地财政的过度依赖。另一方面，地方财权和事权的不匹配，是造成地方政府对土地财政依赖的重要原因。地方财权、事权的匹配，也应该是基础性制度和长效机制重点研究的一个范畴。

三是处理好行政手段和经济手段的关系。无论是限购、限价或者限贷，甚至限离、限卖，都是行政手段，凡是以行政手段为主的调控措施往往是“短效药”，难以让人们形成对房地产市场的稳定预期。金融、财税等市场化的调控手段是重要的调控措施，而且与行政手段相比可能更加精准，更加符合市场规律。因此，在房地产调控中，两种手段要共同发力，形成良好合力，稳定市场预期。

四是处理好租房和买房的关系。长时间以来，我国住房租赁市场不活跃。住在出租屋里的人们没有安定感，甚至权益得不到有效保障。在一些大城市，买房成了很多家庭竭尽几辈人之力渴望达到的目标。我国居民首次购房年龄远低于国外许多国家。实际上，只有住房租赁市场逐步完善，租房成为人们解决居住问题更加有效的途径时，住房供应体系才会趋于完善。

来源：经济日报综合经济日报、中国经济网（记者亢舒）、央广网

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