澳村房市 - 银行“加息潮”背后的故事

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对于上周审慎监管局“放大招”和对于咱们澳村房市的影响，我们会近期更新一些专题文章。今天先跟大家分享一下咱们村陈大葱的科普文章，希望大家可以先了解一下这次银行加息的背景故事。

作者简介：陈大葱 来自自会员公众号奕冲财经

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纵观3月的澳大利亚房地产市场，可以用两个字形容：“紧”与“升”。 

所谓“紧”，指的是大型商业银行开始暂停投资房转贷申请，房屋贷款审批趋严趋紧；所谓“升”，指的是各大商业银行纷纷上调自住房与投资房贷款按揭利率。 

无论是澳大利亚银行监管部门的介入，还是商业银行集体调高贷款利率，都让外界看到了房地产市场进入调整期的讯号。然而，考虑到目前业已高企的家庭负债和疲软的就业市场，政府与企业的联合行动能否达到预期效果，还是未知数。 

审慎监管局：政府介入迫在眉睫 

3月31日，澳大利亚金融审慎监管局（APRA）出台了新的宏观审慎政策，借此控制澳大利亚房地产市场高企的金融风险。它强调，监管部门的介入对于投机行为持续数月之久的房地产市场而言已经“迫在眉睫”。 

（审慎监管局主席：怀恩.拜尔斯 图片来源：AFR） 

新政针对按期付息到期还本型的自住房贷款（Interest-Only Loan）作出了更为严格的规定，它要求在所有新增的自住房按揭贷款中，该类型的贷款比例必须被控制在总数的30%以内；对于按揭比例（LVR）达到80%的同类贷款，必须引入更为严格的内部限额控制，并要求就按揭比例超过90%的同类贷款进行强有力的监控与审核。 

此外，新政没有就此前规定的各大商业银行房屋贷款年度10%的增长率上限进行修改，仍保持既定水平。只是要求各大银行对包括利率以及储蓄额在内的监控指标进行审核，以确保适应当前环境，并承诺将持续抑制高风险贷款的增长。 

审慎监管局主席拜尔斯称，监管部门认为，在目前的市场环境下，按期付息贷款比例的升高预示着金融风险的加剧。因此，他们将继续监控各个存款机构（ADI）同类型贷款的比例，并考虑是否引入额外的要求。监管部门希望存款机构将投资者的信贷增长幅度控制在一个不触及监管底线同时允许机构能够有效管理贷款波动的水平上。新晋完工的住宅供应数量持续增加，市场需要几年的时间才能将之消化完毕，新增投资贷款的数量必须与此保持一致，出于权衡这种需要的考虑，监管部门会持续采取限制性措施。 

审慎监管局新规的发出，引发了业界人士热议。多数认为，监管局维持房贷年增长率10%限额不变的决定令他们深感意外，因为此前很多人预测这一数字会被下调至7%甚至5%。显然，监管局本次调控的步子没有预期般迈得大。考虑到按期付息贷款是绝大多数房屋投资者常用的方式，30%的比重控制确实可以给信贷市场起到降温的作用。但综合来说，监管部门本次调控措施尚属温和，不排除有给下一轮调控试水预热的考虑。 

商业银行共同演绎“加息潮” 

客观地说，澳大利亚金融审慎局本轮调控的出台并不令人意外。早在此前，业界都认定其会在近期出台相关新政，只是选在哪一天发布的问题。同样的考虑也促使各大商业银行在新规发布以前纷纷上调了房屋按揭贷款利率，被媒体比作“加息潮”。 

（图片来源：网络） 

以四大银行为例，截止发稿（4月1日）前，它们以全部上调了房屋贷款利率。其中，澳大利亚国民银行（NAB）率先上调浮动贷款利率。其自住房按期付息贷款利率上涨0.07%至5.42%，本息还款贷款利率上调至5.23%；投资房按期付息贷款利率上涨0.25%至5.93%，本息还款贷款利率上调至5.8%。3月24日起生效。 

西太平洋银行（Westpac）紧随其后上调浮动贷款利率，其自住房按期付息贷款利率上涨0.08%至5.49%，本息还款贷款利率上调至5.32%；投资房按期付息贷款利率上涨0.28%至5.96%，本息还款贷款利率上调至5.79%。此外，2年期固定贷款利率升至4.19%。3月24日生效。 

联邦银行（CBA）随后宣布上调浮动利率，自住房按期付息贷款利率上涨0.25%至5.47%，本息还款贷款利率上调至5.25%；投资房按期付息贷款利率上涨0.26%至5.94%，本息还款贷款利率上调至5.8%。5月8日起生效。 

最后，澳新银行（ANZ）也宣布上调利率，将投资方贷款中按期付息贷款利率上涨0.25%至5.85%，本息还款贷款利率上调至5.85%。3月31日起生效。 

此外，其他商业银行也已经或正酝酿加息。可以说，此时的澳大利亚商业银行，不是已经加息，便是在加息的路上，蔚为壮观。 

分析人士指出，银行加息或收紧银根之举确有配合政府进行房市调控的目的，但银行自身的盈利能力并没有因此弱化，反而走高。根据财经媒体《澳大利亚金融评论》的测算，利率上调累计可以为四大商业银行带来高达10亿澳元的现金收入，堪称一笔横财。澳大利亚工党领袖比尔.薛顿（Bill Shorten）对此进行公开指责，将银行加息比作不必要的财富掠夺行径，称银行已经取得了刷新纪录的收入却还不满足，继续染指抵押贷款人收取更多费用。 

外部声音：信用风险亟待控制 

无论是监管局的新政，还是商业银行的加息，都有挤压房地产市场泡沫，维护金融市场稳定的意图在内，符合年初以来各大国际机构所给出的建议。包括国际货币基金组织（IMF）与标准普尔（S&P）在内的机构都曾呼吁澳大利亚金融监管部门尽快采取措施，抑制本国攀升的房价同时控制居高不下的家庭债务。 

今年2月，标准普尔警告称，一旦澳大利亚出现家庭债务增长率高出国民经济增长率5个百分点，或者房价增长率高出通货膨胀率4个百分点两种情况中的任意一种，便会自动下调其银行信用评级，并称澳大利亚的经济危机风险正在加剧。此前，该机构已经将四家澳大利亚银行的信用评级从AA级下调至AA-级。 

（图片来源：网络） 

此外，国际货币基金组织也提出了类似的建议，督促澳大利亚监管部门，尽快采取措施确保国内银行具备足够的弹性以承受来自“房地产市场重大修正”后所带来的冲击。它担心澳大利亚税务体系中的“负扣税政策”（Negative Gearing）正在将房地产价格推向极致。 

彭博社的数据显示，澳大利亚已经成为了全世界家庭负债率最高的国家之一，私人债务已达到了个人收入水平的187%，与90年代相比飙升了70%，按揭贷款总额超过了1万亿澳元。 

（图片来源：彭博社） 

分析人士认为，目前风地产市场的风险主要集中在高企的资产价格以及疲软的就业市场表现之上。在目前工资增长率跌入低位，就业市场表现平平，经济前景不甚乐观的情况下，坐视资产价格的高企很有可能引发贷款者无力偿还债务，贷款违约现象开始蔓延，进而引发金融机构信用危机以及系统性风险，严重时甚至会导致经济的硬着陆。 
 

按揭贷款现状：百万澳人恐面临债务危机 

任何政策的推出，都需要时间以充分发挥作用。审慎监管局的宏观调控尚需时日，商业银行的调整也将历时弥久。然而，真正令人感到担心的，不是房价涨势趋于稳定，而是压在按揭贷款人身上的债务。利率的上调，将不可避免地加重其还款压力，身陷债务泥潭中的澳大利亚家庭是否具备足够弹性以应对这一轮涨息潮，尚是未知数。而这一未知结果将对宏观经济产生重大影响。 

来自房地产研究机构的数据显示，维多利亚州、塔斯马尼亚州以及西澳州将有三分之一的家庭因按揭利率的上调陷入到债务危机中，他们将不得不削减各项开支以勉强度日。如果利率上调150个基准点，全澳大概有93万人陷入债务危机；一旦利率上调300个基准点，这一数字将上升至110万，或者说，三分之一数量的按揭贷款人。 

（图片来源：网络） 

尽管悉尼与墨尔本的房价屡次刷新上涨纪录，但环顾全澳也只有它们具备足够的弹性以应对突发性的利率调整，其他各州的主要城市并不具备这种条件，缺乏足够的弹性以面对政策调控与外部冲击，而这也构成了本次调整的潜在风险。 

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