安心管家 — JR兰庭双胞胎的创业故事

文 / 梁杰夫

在如火如荼的悉尼房地产市场，交易火爆，各路英雄走马圈地，各据一方。所有人都看到了房产销售这一块的可观回报，然而在交易之后，还有一个巨大的物业管理商机。和销售短跑爆发式的回报相比，物业管理是一个长周期，稳定回报的生意。它向前承接了销售的后续服务，同时，通过专业管理服务赢得客人信任后，往往也能再次向后发掘二次销售的契机。

出色的物业管理经理，也是房地产市场重要的参与者及最急需的人才。做好物业管理需要专业专心专注，还有不怕寂寞的坚持。每一个物业管理经理，和所有地产从业人员一样，都有他们特别的故事。而今天《澳房汇》采访的主角，他们是年轻的房产人，创业者，物业经理，还是双胞胎。他们是JR兰庭（JR Landing）的Vincent Ruan和Justin Ruan。

Justin：我们兄弟俩在昆士兰生活了十年，昆士兰是个非常好的地方，阳光海滩，舒适悠闲。人也相当友好，我们在那里度过了学生时光。而悉尼是个节奏很快的商业大城市，充满生机和活力，是工作和创业的最理想场所。

Vincent和很多华人朋友一样，读的是会计专业，因为家里也有生意，所以他还可以帮忙处理账目及税务。而我，则选择了地产专业，整个班级60多个人，只有三个亚洲人。班上同学基本都是家里从事房地产的，所以他们就专门来读这个专业，这也就是很多澳洲本地中介做了几代人，能够子承父业的原因之一吧。因为专业的原因，所以我的工作轨迹也是从地产估价师，到物业管理经理，再到2011年在我师傅Jessie姐姐的帮助下创办了JR兰庭。

Vincent：非得说双胞胎创业有啥不好的地方就是，当我们一起和别人见面的时候，对方就喜欢问谁是哥哥谁是弟弟，然后话题就跑偏了（笑）。其实我们俩是非常互补的。我会计出生，所以对风险特别敏感。而Justin能看到很多的机会。两个人有商有量，机会和风险都能看到，他冲刺的时候，我可以起到刹车片的作用。还可以这样比喻，做生意就像乌龟，我是壳，他是头。如果永远在壳里，就看不到外面的世界，我们要把头伸出去，但是创业过程中肯定会有风险，所以会适时缩回安全的壳里。这样一个互补的搭配，也使得我们一路顺利走到今天。

DC：新闻不久前报道因为管理中介的疏忽，房东的房子被拿来种大麻的事情。而且据我所知，中介间打价格战也特别厉害，你们怎么看待这个现象？

V&J：的确是这样，市场上甚至有低至2%的物业管理费用，这么低的费用甚至都不够定时检查物业的成本，所以你交给那样的中介，大麻事件发生的概率也就大多了。真正用心的从业者，都会努力地探索“价格战”之外的服务价值。

比如随着公寓成为主流，从业者必须熟悉Strata Law才能最大程度来保护房东的利益。Strata Law里面就有划定了哪些地方是公共区。比如公寓阳台到客厅之间的滑动门，玻璃有裂缝，门关不上了，维修的钱谁来出？其实阳台及滑动门，窗，都是属于公共空间，这些地方的维修，都是房东或者中介第一时间去联系Strata安排维修，房东是不用出钱的。作为一个投资物业，类似这样额外的支出是可以避免的。

增值服务方面，比如说房东有套房子在某个地段，然后它周围可能会有开发，因为中介经常收到议会的信说附近的楼要拆了，要造一个超市等。物业周遭发生的事情，都是对物业有影响的。作为物业经理，其实是有义务告知房东房子的价格变化，潜力的变化，这个时候房东可以做一个及时的判断，应该怎么处理他的房子。此外，房东可能还需要咨询税务，法律等方面的讯息，物业管理经理如果能拿出初步讯息给予他们参考，也是非常有帮助的。

DC：我之前为自己的投资房找管理中介时候，网络上评分最高的，下面很多租客在投诉说中介对他们非常苛刻，但是房东似乎很赞赏对租客严厉的中介。所以可能给我错误的印象就是，在某种程度上，房东和租客是对立的，你们怎么看这个问题呢？

V&J：好的客户体验，应该是来自房东和租客双方的。这方面，两个成功企业值得我们学习，一个是迪士尼一个是麦当劳。迪斯尼会让客人喜出望外，超出期待。比如说悉尼前段时间下冰雹，如果中介在检查房子后马上给房东电话，告诉他们房子是否安然无事。这样一个简单的举动，房东就会很高兴。而在麦当劳，服务的统一性很强，那就是我们要坚持的服务水平，不因人而异。

租客方面，拿 South Coogee的高管租客来说，2000澳币一周的租金，所以他对物业本身有要求之外，也会对物业经理有期望：刚搬进来不熟悉，你是否可以讲讲周边怎么样，设施有哪些，细致到某个饭店的菜式怎么样，咖啡哪家好等等。正是这些无微不至的服务，体现了一个好的物业管理人的价值。

平衡了租客和房东的关系，也为以后的管理打下了基础。房东很多时候需要租客配合：比如拿出来销售，比如银行增贷派人来估价，比如检查做折旧报告等。还有退租的时候，大部分合同都规定，租约结束的前两周才能开放看房。但是如果仅有两周不一定能找到合适的新租客，所以很多时候我们希望租客提前一个月配合开放。租客有权利说No，因为那是合同规定；如果平时租客开心，他们愿意配合，那就可以有效尽快地达成房东目的。这样中介租客房东，三方都受益。

DC：现在中介管理物业，似乎也是流程化了，一套标准合同完事，你们怎么能做得更细致一点？

V&J：从业人员熟悉的东西，客户未必知道。这就需要物业管理经理和房东耐心的讲解。以租赁过程中很重要的一个房东保险为例。一栋楼的公共空间，如果发生漏水，水又漏到了屋内，导致房东地毯损坏，怎么处理？分为两个部分，一个是前期，一个是后期，前期是在这种事情还没发生之前，建议业主买房东保险。说到保险，很多中介都只是一笔带过，其实房东保险是个很重要的尽职调查，公共区域发生爆水管， Strata是有责任把这个维修好，包括凿开业主的墙修补管道，管道修好补上等。但是很多业主不理解这个地毯，其实是一层“皮”，是属于fitting，所以不属于Strata的责任。这个时候就用到房东保险，它不是一个必须要买的东西，也没有办法强行购买，但是我们一定会和业主讲清楚它的作用，以免以后发生事情。

DC：现在Airbnb很火，很多物业管理中介也推出了相关服务，但是Airbnb在法律方面还属于灰色地带，银行也不太认可它的租金收入，你们怎么看待它?

V&J：Airbnb的确是个很火热的题目，每个从业者都在仔细地观察和研究其最新进展，我们也一直在跟进。Airbnb原始理念是业主住在里面，现在变成一个生意模式，其实是质的变化。它要真正成为物业管理的一种新的商业模式，其实里面牵涉东西会很多。比如说Central Park，Strata是明令禁止物业做Airbnb的，哪怕物业地理条件，室内装饰多符合，都是不行的，基本上只要广告一放上网，第二天物业管理就电话过来，说不行了。

做Airbnb最好的位置是在CBD，但是在全悉尼最大的议会 - Sydney Council都不认同Airbnb的情况下，不顾Strata by law，楼宇管理规定去做，是在灰色地带的，所以这会给业主带来风险。另外对业主来说，租期很短，无法核查租客的背景，很难控制他们对物业造成的损害。最后，在银行方面，租金收入目前他们还是只认同长期租约带来的收入，这也是值得考量的地方。所以我们只提Airbnb回报不提风险的话，也是对房东不负责任的。

DC：传统的房地产行业正在被科技整合，不少人觉得中介到时候会集体失业。你们害怕这样的事情发生么？

V&J：这个行业，以人为本。每一个环节都需要人力置身其中，每个环节都需要人与人沟通，这个是科技无法取代的。科技当然会提高我们的效率，我们是乐于接受的。创业是艰难的，争取一个客人很难，丢掉一个客人很容易。业主都希望物业管理经理有特别为他量身定制的服务，希望他的物业经理不变，因为房子发生任何事情，他们都能找到负责的那个人。那个人对房子的历史了如指掌，所以他才能安心。

公司的未来，行业的未来，其实都是和顾客的满意度息息相关的。踏踏实实做好了自己的事情，我们就不用害怕失业了。

DC：你们25岁就开始创业到现在已经几乎6个年头了。年轻人创业总会碰到很多困难，你们是如何坚持到现在呢？有没有成功的秘诀？

V&J：我们还在努力中，我们从一开始创业到现在首先离不开家人朋友的支持，当然也在这段创业路上认识了很多的非常有缘的朋友。其次我还要感谢刚到悉尼的时候带我入行的师姐，在创业的初期她帮了我很多。

当然最后还是要感谢JR family - 公司的每个成员，真的和家人一样，每年我们两兄弟的生日都是和JR family一起过的。作为萧敬腾悉尼演唱会赞助商之一，我们将带着JR family每一个成员零距离接触大家的偶像（笑），也算是员工福利吧。

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www.jrlanding.com.au

梁杰夫

房产专栏作者 / 信贷经理