日本房地产税体制是怎样的？

日本经过数十年的实践，已形成了针对房地产保有和流转环节的较为均衡的税收体系。 在诸多税种中，直接针对房地产开征的税种，除了已经停征的地价税和特别土地保有税，日本目前正在征收的主要有三个税种：保有环节的固定资产税、城市规划税，流转环节的不动产取得税。（图为东京）

固定资产税和城市规划税均为市町村税。虽然固定资产税和城市规划税由总务省负责管理，但是税收收入全部归市町村政府所有和支配，而且地方政府有一定的税收减免权限。（图为神奈川县一小镇）

日本的固定资产税实行宽税基、低税率原则，征税范围为日本全部市町村征收，以土地、房屋和折旧资产为纳税客体，纳税人为土地、房屋和折旧资产的所有人，计税依据为房地产的评估价值，每三年重新评估一次，标准税率为房地产评估价值的1.4%。（图为美智子皇后故居）

在税收职能上，日本的固定资产税以筹集地方财政收入为主，是市町村地方政府的主要且稳定的收入来源。2009年，日本固定资产税收入约占全国税收收入11%，约占地方政府税收收入43%。（图为东京一建筑工地）

在筹集财政收入的基础上，日本固定资产税也在税制设计上适当考虑了税收的调节功能。一是对一定价值以下的固定资产或折旧资产给予免税；二是对于一般住宅用地，课税标准为其评估价值的1/3，对于200平方米以内的小规模住宅用地，课税标准为其评估价值的1/6；三是当地价明显下跌时，即便在非重新评估年份，也会下调评估额。（图为京都市祇园）

城市规划税原则上对于拥有城市规划区域的市町村中位于市街区域的土地及房屋征收，纳税依据和纳税人与固定资产税相同，税率由地方政府自行制定，但不得高于0.3%。收入用于补充城市规划事业资金。其税率较低，收入有限。2009年，日本城市规划税收入占地方政府税收收入的6%。（鸟取县智头町）

日本专门针对土地和房屋流转开征了不动产取得税，纳税人为土地或者房屋的取得者（不含通过继承取得者、企业重组兼并取得者），计税依据为不动产的评估价值，实行标准税率为4%的比例税率。该税为都道府县税，收入归都道府县政府支配和使用。（图为横滨市中区山下町中华街）

不动产取得税对居住用途的住房和小面积的住房给予税收减免，原则上对于住房面积在本地平均住房、土地面积以下的予以免税。由于有较多减免，该税收入相对较少。2009年日本不动产取得税收入约占全国税收收入的0.5%。（图为秩父荒川村）

由于房地产税制体系中多数税种的计税依据以房地产的评估价值为基础，因此，日本的房地产登记和评估制度对房地产税的征收起到了相当重要的作用。每年国土交通省土地鉴定委员会会确定不动产公示价格，以此为依据，各市町村房地产评估师向市町村长提交房地产评估结果，最后由市町村长确定辖区内房地产的具体评估价格，并登记公示房地产征税台账。（图为国土交通省）

负责地方税种征收的日本总务省每五年还在全国范围内实施住宅统计调查，内容包括住宅的质量、居住环境、老年人的居住状况和各地区住宅建设的发展情况。这些最基本的住宅信息不仅成为日本精细化管理的基础资料，也成为房地产保有环节税收制度设计、税收征管的最基础信息。（图为大阪心斋桥商业区）//资料来源：《中国住房制度与房地产税改革》，贾康等著，企业管理出版社2017年出版。图片来源：视觉中国

来源：浮世开卷

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