解读澳洲美国房市   首付20万做海外地主  

自2010年国内不少大中城市住宅开始限购以来，海外置业逐渐成为国人投资、资产保值的另一个选择。不过，海外的法律条文和国内有很多不同之处，不少投资者并不清楚，而本届房博会将有来自世界各地的房产代理机构、经纪人和开发商在这里齐聚一堂，和与会观众共同探讨全新的生活理念和最新投资资讯。

现场购房可享受丰富的房价折扣优惠，而在展会现场成功购房的买家，还有一系列的优惠获赠，不但可以赠送海外考察的往返机票、五星级酒店免费入住，还可免购房印花税、免购房律师费、免移民申请服务费、免购房增值税……优惠多多，等你来现场发现。

下面，我们就来了解一下澳大利亚和美国两个房地产投资热点国家的情况吧。

澳大利亚：起步价低，可以租抵贷

澳大利亚已经保持22年的持续经济增长，而澳大利亚置业具有首付较低、贷款额度大、贷款利率低、永久产权、稳定租金回报等优势，近几年在市场上颇受投资者欢迎。澳大利亚的主要城市如悉尼、墨尔本，空置率常年控制在1.3%-2.5%，这也使澳大利亚房产投资有租金回报的保障。

比起国内部分天价房产，澳大利亚的房价非常合理，而且总价已包含了永久产权、全屋精装修，面积也是按照实用面积计算，而非建筑面积。以澳大利亚房产性价比最高的墨尔本为例，其市中心洋房的总价仅40万澳元起，距离市中心一定距离、配套齐全的400平方米别墅仅售50万澳元起。当然，也有更易入手的较低价房产，或有更高享受的高价房产，可供不同的投资者选择。

最值得一提的是，澳大利亚房产仅需首付10%，如果一套房产总价为30万澳元，首付仅需一成即3万澳元（约人民币17万元），除了这一成首付之外，开发商交楼前，不需要再交钱。在交楼前的两个月，可申请办理贷款。如果贷款额达7成，另外两成可在交楼时支付。在交楼之前不需要支付贷款利息，这些都可方便投资者进行资金调配。

澳大利亚房产的交楼期一般是半年至两年。如果手头上现在有20万元人民币，一年后能再增加40万元人民币存款的话，就已经可以进行澳大利亚房产投资了。由于澳大利亚房产的租金回报基本可以抵消贷款，业主支付三成左右房款后，如无意外，基本不需要再增加投入。

另外，澳大利亚政府规定，所有业主的首付款要首先汇至政府监管账号，开发商是不可以动用的，开发商只能用自有资金进行项目开发，这不仅保障了业主的利益，也可考察开发商的实力。拥有大型项目的开发商往往是更值得信任的。

有海外置业专家提醒，选择澳大利亚房产投资，项目优势固然重要，但更应注意开发公司是否具备完善的后续服务基础，因为售后服务比售前服务更重要。一些公司在贷款和出租、出售的服务方面非常欠缺经验。如果海外置业代理也同国内代理，签了合同就不再提供后续服务，对于投资者来说，就会造成非常大的损失，如果选择了这样的公司，会导致后续租金回报没有保障的问题产生。所以，海外置业的购买者，在选择代理公司前，应尽可能了解该公司在后续服务方面的实力，选择具有综合服务内容的公司，避免在海外投资产生的后顾之忧。

美国置业：持有时间长则更加保值

不久前，美国曾经历了次贷危机，房价触底，因此有人称，如今是投资美国房产的历史性时刻。美国经济只是处于短暂的衰退期，它仍然是当今世界的超级大国，政治、经济、文化、教育均处于世界领先水平。从多年的经验看，美国房地产周期平均在15年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有保值和增值的把握，如果长期投资，如无意外，持有五年可能有六成机会获得利润，如果十年以上的话，几乎是一定会有利润产生。

在美国投资房产，租金回报率一般来说都比较高。以美国加州为例，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%之间，相比目前国内大多数住宅的出租回报率要高一些。

（网易）