【Harman Global Holdings】80万的购买选择

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

今年年初开始，澳洲房价突然间一反常态，开始快速节节攀升。悉尼的房价增长了12%，而墨尔本也上扬8%。有人说这是内因，包括：创纪录的低利率，定期存款的利率太低，全球金融危机以后投资者们愿意承担更多的风险；也有人怀疑是外因：中国政局动荡，虚高的房价有岌岌可危的迹象。确实也听说一些抑制房价的政策频频出台，像“国五条”、“奢侈型房产税”、“限购令”、“公务员资产透明化”等等。

据《悉尼晨锋报》报道，房地产界如今出了一个新名词”GOMO”(Grief Over Missing Out),即因错失买房之机而悲伤。专家表示，潜在买家把希望寄托在一所理想之家上，但却在拍卖会上不敌对手。这些潜在买家往往会陷入一种近似于临床抑郁症的状态。“人们在找房、完成报告、组织贷款方面投入大量的时间、精力与金钱。他们甚至想象以后的生活，并忽略其他身边的事情。但当他们未能顺利买入这所房屋后，他们会变得失落和悲伤。这种情况很可能演变成抑郁症。”悉尼楼市持续升温。周六，创纪录的784所房屋在悉尼进行拍卖。在过去17周内，有15周的拍卖清盘率超过80%。

针对上述现象，笔者作为一名房地产投资从业人员，对近期有购房计划的投资者，尤其是华人朋友，提出一些建议。

一、明确心理预期

因为笔者在平时在工作中接触大量华人客户，对华人的心态和需求比较了解。大致可以归纳为以下几点：

1、离市中心越近越好。这是华人的思维定式，认为离市中心越近的位置越繁华也越值钱，将来升值的幅度也必然高过“郊区”。参考北京的房价，有钱人都住在三环以内。土地的稀缺性导致三环以内涨之又涨，而三环以外却在近年来由于政策的打压和房屋扩建出现一定程度的回落。

可是同样的原理照搬到悉尼却出现了问题。很多初来乍到的人遵循此道理掉进了Redfern、Surry Hills一带的大坑。而东边的Bondi、南边的Oatley、西北的Dural等区域才是富人的天堂。

2、生活便利，交通便捷。习惯了出门走路到商店，抬腿上地铁的“中国式生活”，年轻人和新移民很难适应去哪都要开车的澳洲文化。周末去超市囤货满满两大车，我们也不过是看个热闹。真要择地安家的时候，我们还是会仔细挑选走路也能到购物中心、火车站的房产。

3、人以类聚。虽然很多住西边和南边的人心理不平衡，但如果硬要划分的话，悉尼的东部和北部算是公认的富人区。谈起房子，住东区和北区的人总会带着若有若无的骄傲感。我们人类都是虚荣的，但凡条件允许，我的大多数客户还是更青睐海港大桥以北或者东部沿海的区域。

4、环境优美。都下决心放弃了国内丰富热闹的生活，来到澳洲，一定是被这里的蓝天白云、青葱绿水所吸引。那么每个人都希望自己的家依山傍水，要么靠着海边，要么挨着公园，出门就是美景。

5、孩子是第一位的。当鱼与熊掌不可兼得的时候，若为孩子故，以上皆可抛。见过太多家长宁愿搬去自己不喜欢的区域，或者购置一个自己不喜欢的房子，只为孩子能被分进某排名靠前的公立学校。

6、能住别墅绝不住公寓。这个原因不用多说了，在国内能住的起别墅的人绝对是有钱人。大多数中国人还是没有体验过住别墅的感觉的，如果价格位置都差不多，一定会选择别墅。

总之，选择房产之前一定要想清楚自己要的是什么，或者划出重点。世界上没有十全十美的东西。如果贪得无厌，这个也想要，那个也不舍，不仅会浪费你大量的时间，还会影响你投资的信心。要知道，现在悉尼的房价每天平均增长约500澳币，你损失的是自己的钱！

二、提高购房预算

笔者见过太多的人是冲着$15000的补贴来的，第一个要求就是要找到65万以下的两房。（注：First home grant，第一次购买65万以下新房或楼花自住，新洲政府给予15000澳币的补助）

65万以下的两房当然不是没有，可是政府在制定政策的时候一定是为平均线以下的人着想的。65万自然也意味着政策制定时的悉尼两房中位价。在经历了一年的大幅度增长后，能入您“法眼”的较流行的区域价格早已天翻地覆。比如离city仅3公里之遥的Zetland，去年刚开始建设时两房均价大概在70万—75万左右，现在的价格已上扬至85万左右。Wolli Creek地区在去年可以找到58万左右的两房，今年如果有意向入住该区域，至少要准备70万左右的预算。North Sydney更是从75万上涨至100万，这印证了越贵东西越值钱的投资原理。那么65万以下的两房包括哪些地方呢？可以列举出来的包括：Riverwood（Washington Park三期两房均价55万）、Bankstown（两房均价48万）、Parramatta（两房均价65万）、Auburn、Canterburry。Parramatta以西及Hurstville以南。这当中又有哪些是您特别偏好的呢？

笔者建议，如果想要满足上文中您的每条或某几条心理预期，建议将预算提高至80万澳币。如果实在要考虑补助的事情，则从纯投资的角度考虑问题，不要夹杂过多个人情感。换个角度想，开发商为了套用FHG的限额，不排除有意加价的可能性，塞翁失马焉知非福。

那么如果80万澳币的房产可以满足上述所有你梦想中的居住条件，并且是全新的House & Land Package的别墅，地处十分有增长潜力的西北核心区域，投资自住皆宜，还可以获得政府的$5000的补贴，你会有兴趣吗？敬请期待

Eric Wei

专业投资人

0430 771 113

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