太严格！全澳27.5万房产投资者无法再融资，银行严格贷款标准或迫使其抛售房产（组图）

澳大利亚房产投资者面临困境，银行实施严格借款标准导致固定利率抵押贷款再融资难度增加。

一个关键问题是银行要求高达5.5%的最低租金回报，这令投资者不得不进入便宜的偏远地区市场，但这些地区往往低于银行的风险承受能力门槛。

此外，利率上涨也显著削弱了投资者的还款能力，迫使他们不得不出售部分房产。

固定利率抵押贷款再融资成难点，房产投资者面临严格审批标准的困境

估计有275,000名业主可能会发现很难为他们的固定利率抵押贷款再融资，而由于银行实施了包括最低租金收益率在内的严格借款标准，那些拥有多处房产的业主则面临着压力。

专家表示，对于今年退出固定利率的投资者来说，利率的快速上升严重削弱了他们的借贷能力，而房价下跌则可能使他们陷入负资产。

如果一些投资者无法转向更便宜的贷款，这可能会迫使他们出售部分房产。特别是对于那些拥有多处房产的人而言，由于一些银行收紧了对高风险贷款的标准（包括满足最低租金收益率），他们将面临更严格的贷款评估。

房地产顾问公司Suburbanite的负责人兼创始人Anna Porter说：“我们看到一些银行实际上对特定房产施加了最低租金收益率，以便投资者通过还款能力测试。”

"这并没有影响到每一个业主，也不是所有的银行都在这样做，但我们看到在过去的一个月左右，这种情况多了起来。"Porter女士表示，最低租金收益率的要求各不相同，但银行通常要求约5.5%。

RateCity估计，根据澳大利亚审慎监管局（APRA）记录的2020年4月至2021年12月的投资者贷款比例，今年到期的88万份固定利率抵押贷款中，有近三分之一（即约27.5万份）是投资者贷款。

RateCity研究主管Sally Tindall表示：“如果投资者没有制定退出策略来帮助缓解抵押贷款每月还款额激增的冲击，那么在固定利率创纪录低位购买房产的投资者可能会感受到抵押贷款每月还款额激增的猛烈打击。

”"在过去几年中购买房产的投资者，尤其是那些一直在只付利息的条件下踯躅不前的人，可能会发现他们的资产已经滑落到一个地步，如果不支付银行的一些抵押贷款保险，他们就无法再融资。

其他人可能会发现他们的资产接近或低于零，根本无法再融资"。APRA最近的数据显示，随着利率上升，银行已经大幅减少了对高风险贷款的放贷，这使得一些物业投资者难以切换到更便宜的抵押贷款。

在12月季度，银行已将对负债累累的借款人（负债至少是其收入的六倍）的贷款比例削减至仅11%，不到一年前24.3%的一半。

新的大额贷款（至少是借款人收入的六倍高）的放贷份额也下降了一半以上，从上一年的11%降至仅4.5%。

低首付贷款（10％或以下）的份额也跌至创纪录的最低点，为5.9％，低于上一季度的6.2％，而投资者部分更是暴跌至仅为2.3％。

偏远地区成澳洲房产投资热门，高收益率背后藏风险

Suburbanite的波特女士表示，租金收益率的门槛相对较高，实际上将投资者推向了更便宜的偏远地区市场。

“这是一个相当高的租金收益率，你不会在墨尔本或悉尼西部得到这样的收益。我对这些地区进行了分析，发现大多数房产的平均总租金收益率仅为2%至3%左右，”她说道。

“因此，你必须进入诸如Wagga Wagga、Townsville、Rockhampton或Mackay等偏远地区才能获得这些收益率。”

她指出，考虑到可能会出现的严重自然灾害，如旋风、洪水或干旱，以及当地的经济状况，银行也对一些偏远地区的地点施加了限制。

银行的贷款偏好还取决于它们在某个地区的风险敞口，一旦达到阈值，贷款偏好就会迅速发生变化。

Porter女士表示：“挑战在于，对于这种收益率要求，大多数能够提供这种收益率的地点都不满足许多银行的风险承受能力，这将影响客户获得融资的能力。”

“我们的一位客户要求在预批准条件下购买住宅物业的收益率为5.6%，而我们研究过的一些地点如Townsville、Rockhampton和Moree能够提供这种收益率。但考虑到这些地区地处偏远且经常遭受自然灾害，银行拒绝了贷款。”

房地产投资者、抵押经纪人兼Destiny Financial Solutions的创始人Margaret Lomas表示，一旦投资者拥有两至三个物业或总负债超过150万澳元，银行通常会使他们难以获得抵押贷款，即使他们的个人收入足以偿还债务。

"这里的主要问题在于，银行对借款人持有的所有现有贷款都评估为本息和，即使它们是只付利息的，并且银行对整个贷款组合应用相当大的额外缓冲利率，而不管其实际利率如何，以评估借款人对更多借款的承受能力，"Lomas女士指出。

“当银行对多笔贷款进行此操作时，这实际上将每笔贷款的实际还款额翻倍了，即使在现实中，借款人的现金流中有大量盈余资金，这也会降低他们进一步借贷的能力。”Confidence Finance的抵押贷款经纪人Redom Syed表示，考虑到10次加息和APRA规定的3%的缓冲利率，投资者现在的评估利率约为9%。

去年这个时候，评估利率是5.5%。"对于一个现有200万澳元债务的投资者来说，如果去年这个时候他们可以再借150万澳元来买房，由于利率上升，这个数字现在已经下降到50万澳元以下，"Syed先生说道，"这意味着他们能借到的金额下降了75%，投资者的每月还款额也增加了近6000澳元。"

如何才能再融资？

Syed先生指出，借贷能力的急剧下降限制了投资者为贷款再融资和获得市场上更便宜利率的能力。

“解决这个问题方法之一是出售投资物业以减少债务规模，而我们现在看到越来越多的业主选择这个办法。”

“最近，我们有一位客户带着250万澳元的投资债务组合来找我们，利率比新贷款市场利率高出约1%。由于债务头寸太大，他们无法再融资。”

“我们为他们计算了数据，他们决定出售其中一项投资，并将债务减少到200万澳元。因此，他们能够再融资，并在整个投资组合中每年再节省20,000澳元的利息。”

Suburbanite的Porter女士表示，由于业主们无法再应对他们的抵押贷款还款，他们也在出售一些房产。

“许多投资者根本没有足够的现金流来应对抵押贷款还款的大幅增加，因此他们不得不出售部分投资，”她指出。“过去一年租金大幅上涨，但利率上涨幅度远远超过租金涨幅。”