最好看的新闻,最实用的信息
03月29日 22.6°C-28.0°C
澳元 : 人民币=4.71
墨尔本
今日澳洲app下载
登录 注册

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势

2020-04-08 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论1条

疫情之下,澳洲政府紧锣密鼓地出台很多政策。

一方面,控制疫情,减少人员流动,包括禁止房东在未来六个月内驱逐欠租房客;另一方面,刺激经济,给失业人员和生意受影响的雇主提供财政援助。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 1

如果你上周听了我的直播分享,你一定学会作为房东,作为投资者,如何不用慌张,巧妙地应对房客减免租金的申请以及处理欠租房客的问题。

如果你错过了直播,请加我微信,我会发回放链接给你。

疫情爆发,有什么新的投资机遇?

自从疫情爆发以来,我一直提倡,随着经济走下坡路的大趋势的发展,活跃投资者一定要关注中低层民生。

在解决这部分人群的居住问题的同时,自己获得高额的租金回报。

当租客失业了,工作时间被雇主减少而导致收入下降了,小生意者生意受影响甚至被迫停业时,他们一定会开始想办法减少自己的生活开支,以便自己在艰难的岁月里生存下来。

那么,他们首先要节省的生活开支是什么?

很显然,是占据他们生活开支最大比例的——房租。

他们会想办法搬去更便宜的地方去居住。

那么,如果他们本来就住在最便宜的地方呢?那他们是一定不会搬走的,他们会申请政府的救济金,让政府帮他们交房租。

就像下图银行流水所示,低收入房客自己已经不交房租了,替他们交房租的,是澳洲福利部门Centrelink。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 2

究竟,什么投资物业,可以如此地抗风险,在经济不景气的大环境下,仍然能给业主带来丰厚的租金回报呢?

答案是——

寄宿公寓(Boarding House或Rooming House)。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 3

寄宿公寓(Boarding House或Rooming House)

寄宿公寓之所以有很高的现金流,是因为它使用了更少的房间建筑面积,廉价地租给了更多单身人士。

每个房间的租金加起来,除去运营开支,所剩的纯租金收入,远高于单一组房客的普通住宅物业,年租金回报率往往能达到10%或以上。

有些寄宿公寓,给房客提供了五脏俱全的生活空间,浴室、厨房、床、写字台、椅子、柜子等,全部设施齐全,这样的寄宿公寓,我们也称之为微型公寓,或者小单间。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 4

有些寄宿公寓,则仅仅为房客提供睡房,其他设施,例如厨房、浴室、洗衣房,是公用的。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 5

寄宿公寓如果房间数目比较多,往往会设有居住在寄宿公寓里的管理人员,称之为onsite manager,负责物业的日常维护,处理房客入住和退租事宜。

像这种设计,我们一般建议使用监控摄像头,对公共区域进行监控,方便管理。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 6

如何投资寄宿公寓?

买现成的寄宿公寓

现成的寄宿公寓拿到市场上去公开出售的情况,往往非常少。

大部分的寄宿公寓投资者都牢牢地把如此高现金流的物业拿在手上,除非他们需要大笔资金做其他用途,或者一向自己管理寄宿公寓的业主年龄大了,希望出售资产,退休不再管理物业。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 7

现成的运营中的寄宿公寓,属于商业物业,贷款比例比普通住宅物业低,但由于其现金流高,加上商业物业的价值随着租金收入的增长而增长,综合评估下来,其现金投资回报率仍然相当高。

此外,此类特殊物业也非常适合海外人士投资,重要的政策红利包括:

•  免印花税附加税

•  免地税

•  免地税附加税

•  二手商业物业接受海外买家

买大房子改建寄宿公寓

当你在对的规划区域里,买到一栋普通的住宅,并且该住宅内部的房间数量多,每个房间的尺寸很大,房子所带地块有足够空间用于建设停车位置,那么,在城镇规划师和建筑设计师的指导下,你是可以向当地市政厅申请把该房子改建成寄宿公寓的。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 8

这种做法的好处是,充分利用了现有的房屋,人为地提升它的现金流,节省了越来越高的建筑成本。要知道,多年以前建房的成本,是远低于现在建房的成本的。

买地建寄宿公寓

在成熟的社区里,如果买到能建寄宿公寓的空地,或者推倒老房子建寄宿公寓,把设计、审批、建筑、出租整个流程走下来,你会发现,你的这套投资物业的现金流和增值,会远远地高于充斥市面上的许多房子加地块套餐(house and land package)。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 9

如果,你还能叠加策略,把分地、分契等人为增值策略跟新建寄宿公寓策略结合起来,你的最终的投资回报,会继续提升。

这种策略,需要的资金量较大,主要是因为寄宿公寓属于非常规建筑物,建筑贷款一般来说很难获得。

因此,大多数这类项目,要么是业主获得批文后,直接转卖给建筑商;要么是业主和建筑商合伙,业主买了地块贡献出来,建筑商加入项目完成建筑,最后双方分成利润。

当然,也有多位投资者联合起来,全款买地、建寄宿公寓,把寄宿公寓运营12到18个月后,带着财务数据,做一次商业物业的估值,通过商业贷款抵押,套现先前的资本投入,仍然持有该寄宿公寓,但套现出来的资金流入到下一个项目中去。

坚挺的高额租金回报,使这种投资物业在经济不景气时凸显优势 - 10

转载声明:本文为转载发布,仅代表原作者或原平台态度,不代表我方观点。今日澳洲仅提供信息发布平台,文章或有适当删改。对转载有异议和删稿要求的原著方,可联络content@sydneytoday.com。
今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(1)
皇马
皇马 2020-04-15 回复
能别再忽悠人了,行吗!大家已经都知道了不管什么环境条件下,你买房子只赚不赔,房产底谷你是抄底,房产火爆你买是坐火箭更上一楼


Copyright Media Today Group Pty Ltd.隐私条款联系我们商务合作加入我们网站地图

法律顾问:AHL法律 – 澳洲最大华人律师行新闻爆料:news@sydneytoday.com

电话: (03)9448 8479

联系邮箱: info@meltoday.com

友情链接: 华人找房 到家 今日支付Umall今日优选