为什么我认为Darling Harbour（情人港）的公寓不适合投资

任何人写文章，不管他Diss哪个楼盘，哪个区域，Darling Harbour上榜的可能性会非常低。从外表看去，Darling Harbour 的新楼盘在素质参差不齐的楼花市场里算是一股清流。

论品牌，开发商是澳洲知名的Lend Lease，人家参与过纽约世贸中心的重建。

论地点，下楼左拐是唐人街，右拐是UTS大学，小走几步到Town Hall市中心，上班不要太方便。Central火车站近在咫尺，楼下轻轨一站到赌场。你就住在市区里。

论需求，每次开盘四小时内，全部放出来项目都抢光，以前还听到传闻说，客人为了买到房子竟然给销售好处费。

论交通，楼下开车转个弯直接进Harbour Tunnel, 无论东区下北，非高峰期开个20分钟就都到了。Central火车站四通发达，不但哪里都有直达的班次，还有火车去它城市。

论出租，City 难道还有租不出去的房子吗？市区小白领上班族不租，会有学生，学生没有，那肯定会有游客，绝对不会租不出去。

论价格，Waterloo的期房高峰期都要卖130万两房，所以Darling Harbour两房如果卖145万，买到就赚到。

这种三好学生拿到海外去销售，自己腰板都觉得硬，无可挑剔了，亚洲富豪蜂拥而至。看了这些心动吗？还不赶快给自己搞一套？

以上全错，买的都是韭菜。

说Parramatta CBD的楼盘垃圾，很多人会有共鸣，但说Darling Harbour不适合投资，在项目占据天时地利人和的情况下，肯定有人认为我血口喷人，为了吸引热点而黑。那本君下面就一点点和您讲。

我们从四个维度来分析情人港的公寓项目，分别是供求关系，性价比，地理位置和室内面积。

1

供求关系

悉尼和墨尔本市区不一样的一点就是，悉尼市区的土地基本开发完毕。我在网上找了半天，目前在市区有在销售的楼花项目，分别是

CBRE在卖的Castle Residence（203 Castlereagh Street, Sydney, NSW 2000）

悉尼歌剧院附近的Harbour collection

Tourbilon realty在卖的Edition Residences（9-25 Commonwealth Street, Sydney, NSW 2000）

Pyrmont 的楼花项目Releve（67-69 Murray Street, Pyrmont, NSW 2009，这个离情人港比较近，所以我也算进来。

再一个就是悉尼海港新赌场一带未来会有新的豪华公寓。

总体来说，有那么些项目，但不像Zetland，mascot 那么夸张，开发5，6年了，项目还是一个接一个，这里造完，附近还有。

如果Darling Harbrour 居住群体都是以本地人为主，那供求关系这一环是能过得去的。问题就出在Darling Harbour的居住群体过于单一，基本全部以学生为主。我以租客身份探访这里的房屋租赁公司，中介告诉我，学生的居住比例至少高达75%。从我个人在门口蹲守半小时的时间里，我观察到的也是如此，所有进出人员基本就是学生，略微带着一些背着书包短租的游客，我看不到什么金头发蓝眼睛的本地人有在这栋楼里出现过。

来澳洲时间长了的人都知道，无论是洋人还是华人，我们喜欢住的离市区近一些，但很少有人就喜欢住在市区里的，大家的需求都是闹中取静。绝大多数人买市区的房子就是为了出租，而在市区买房投资的人中，海外人士又很多，然后基本全部租给学生。

学生这个团体受季节性影响很大，一旦考试结束，很多人就回国，市场相对空租的房屋就比较多。这还不是最大的问题，而是学生租客这个群体竞争性在过去几年越来越大，学生可以550每周租Burwood 依然享受生活便利，或750-800每周租Zetland附近，Chippedale附近还建了一栋学生宿舍楼。

就算在市区内部竞争也非常激烈

高端的Chippendale的2房2卫2车库，包家具，一周只要1150.

你情人港两房两卫的要价1100一周，市区更核心区域无论带水景，不带水景价格都比你便宜。

买价高，所以租金本身要求高，但周边有大量同质产品，租金要的比你低，大家争的都是同一个租客群体，在供求关系上，既不加分，也不减分。

2

面积，位置和性价比

这三个很难分开单独说，谈性价比，自然就要谈面积和位置和其它区域摊开比较。我们索性就一起说。

据带我看房的中介告诉我，目前在转手的新房价格基本和2015年售价变化不大。一房一卫大约80万起，但值得注意的是，这个一房不但没有车位，去掉阳台也就40平左右。一房一书房加车位起价 110多万，去掉阳台室内接近50平方米，两房1卫起价130多左右，但去掉阳台室内面积只有60平方米。如果是可以看水景的两房两卫1车库，价格就要接近200万，室内面积才75左右。没水景的两房两卫1车库，但朝向好的两房就要160万左右。两房两卫两车库就要两百多万。

（上面图片是情人港，下面图片是市区其它的相似物业）

整体观察下来情人港的定价体系非常混乱，

高一层楼，价格就要贵上一万；

朝向好就要比你贵个5，6万；

面积多7，8平方米就要贵10万；

高楼层看水景就要超过200多万，

三房就要300多万。

两房和两房之间，同样面积和朝向，价格会差很多，因为有的户型不方正，睡房就像底下图片那种三角房。

和所有楼花一样，这种定价体系就要确保，房子哪怕有那么一丁点优点，价格一定要想办法加上去。

至于你未来买你房子的接盘侠会不会接受这种价格体系，我打一个大大的问号。我在室内实际参观房子的时候，发现装修一般，房屋空间感很差，卧室很小，这是澳洲人比较讨厌的一点，你真放一个比较大的双人床，估计房间就没地方了。

你和二手房比，无论是价格还是面积，基本上情人港的房子妥妥会输

（情人港物业）

这还只是用市区的房子去比，当你把附近的Pyrmont 或者 Chippendale 的Central Park拿出来的时候，情人港就更差了，基本上都是面积更大，朝向更好，价格更便宜，有心的朋友可以自己去看。

我的疑问是，性价比在那里，我凭什么花更贵的钱买在一个产品质量还不如我的地方呢？

Location, Location，Location，真谈起来地段，您可能会惊讶，在我眼里情人港是在一个很差的位置。Ultimo，Chippendale，Haymarket在澳洲人眼里是一个正在绅士化的区域（gentrification ），换句话说以前人们是看不起这里的。你仔细想想附近有啥知名的西餐厅，咖啡店或卖本地人货物的商店吗？

悉尼市区也是分好坏的。你在Central火车站一路往Town Hall的方向走是看不到多少澳洲本地人的。餐馆也是中餐在乔治大街左侧，右边是泰餐上面叠着韩餐。

City的分界点在Park street 和George Street的交接处（过了TownHall火车站往北），差不多是ST James 火车站的位置。过了这一带你就会发现好多老外，上班，购物的还是喝咖啡的。而且那个位置向右边向上走，就是出名的悉尼夜场国王十字区。

为什么一越过Park Street向上就到本地人区域呢？

在购物上

Park street和 George Street交接处往上走就是Westfiled 和步行街，所有奢侈品牌，名表珠宝和定制西服都在那个位置。市区大部分星巴克都是开在市区北边。

在学习生活上

州图书馆就在市区Park street以上，周边即有海德公园，又有皇家植物园。附近的咖啡店做满了人。这一块你几乎找不到唐餐馆。

在工作上

澳洲最有名的几个A 级办公楼如MLC centre， Chiefly Tower，马丁广场的麦觉理总部都在那里。

在旅游上

所有五星酒店和城市经典景点如歌剧院，都在市区以北。

这一带的布局呈现Geogre大街左侧和往上以办公室，交通站为主，右侧和往上以生活设施为主，如图书馆，购物中心，酒吧，餐馆。

真要谈地段，Central一带根本不是本地人眼里的地段，不但不具备相关配套，基本居民还都是留学生，酒店也是以3星半的为主。况且唐人街本身都在凋零衰败中，你自己看看有多少间铺子关门，到现在都没有开。

其它细节我还可以延伸，但也不想谈了，例如情人港的房子是99年租约权，非永久产权。有的银行像ANZ根本不会给这样的房子贷款。游客学生太多，门口杵着几个老黑。就问你住在里面，能体验到啥百万级别物业的尊贵和美感？

我不鼓励大家投资在City，因为澳洲人本身就不是很喜欢住在市区里。如果你真要花这么多钱去买，我建议您最好做点功课，不要觉得你以为的好地段就能让每个人都喜欢。不要认为在市区就都高大上，毕竟纽约那个脏乱差的唐人街也在曼哈顿。

如果你真有钱，不如找个买家中介去东区Double Bay看看吧。当你看到那么多情人港的房子都是亚洲人去买的时候，你要警觉，不是白人没钱，而是本地人都不去买的东西，这里面肯定有猫腻。

买房子要去买本地人抢的房子，多多考虑他们所看重的资源。

我只能帮您到这了，有时候韭菜太多镰刀不够用，我喊破嗓子有何用！

我是万邦君，悉尼地产专家，我们下次再见。