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首次置业,先出租还是先自住?这是个问题!|税务专栏 23

6天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 作者:Zero 评论1条

如果把澳房投资喻成一场足球比赛,那么澳洲税法在我看来就代表着后防,是体系中非常重要的一部分。

本文作者以唐是个北京大妞,以全优成绩获取澳洲注会执照,曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问,其无论文字还是本人,都透着北京人特有的“邪性”,不过我喜欢懂得调侃,还有专业功底的人。因为既有趣,又有料。

首次置业很美,终究飞不过茫茫税海

几个月前,北区房屋拍卖市场人头攒动,Lynn 冲破层层人浪,举牌成功,激动买下了人生的第一套两室公寓房。这价格已经直逼南区的Townhouse了。

再不买,Lynn不知道自己的置业梦何时能实现。

谁知道,Lynn 突然接到公司总部调令,要去新加坡执行一个紧急项目时间可能要几个月。本来想马上搬入喜屋的计划只能暂且搁置。

Lynn的闺蜜 Penny是个全职妈妈,不过是个闲不住的人,刚刚签了合同卖掉当下的居屋,要搬到北区换套学区房住。她自认为自己是炒房老手,对投资理财颇有心得,她建议Lynn把房子那段时间先租出去,别空关着。甚至她认为回到澳洲后Lynn还可以把其中一间卧室再租给其他人。因为她的理念是房子不自己住的话,就要让房子活用起来。

现在,Lynn的项目完成了,终于盼到回来的日子,她满心欢喜地开始张罗新屋家具的大采购行动,邀请了一众好友乔迁之日去暖屋。

投资的道理貌似都懂,但这里面有关自住房税务问题就复杂了,出现了好几种可能性:

自住房从何时起算?

居所被认为是自住房的时点,从取得所有权后尽可能搬入时起算,一般而言,购买合同交割时即认为是。

如果因为有疾病和其他未能预见的情形发生阻碍搬入,可例外处理,只要在疾病和其他未能预见的诱因解除后尽快搬入仍能符合条件。

如果因为是居所被租客占据阻碍搬入,不能从购买合同交割时起算自住房。

Lynn 接到总部的调令是买下公寓房的时点未能预见的,而且她在任务完成回来后立马尽可能采取入住的行动安排。由此说明,如果没有总部调令,她本可以拿到钥匙就搬进去的。所以,她可以视同房屋合同交割日到她真正搬进去的期间是属于自住房的。

出租了能算自住房吗?

Lynn 如果采纳Penny 的意见,在出国那段时间把房子出租给他人,会有何得失?

得呢,当然是几个月的租金收入。相应的抵扣也不少,什么贷款利息啊,水电煤气账单啊,房屋保险啊,折旧啊,也很可能达到负扣税效应。

失呢,是有可能会影响到几年或几十年后卖房时的资本利得税计算:如果Lynn在拥有这套房产的时间段内房价上升,卖出时就会产生资本利得税,而这几个月就要按投资房计算相应税金。

当然如果Lynn 之后自住时间越长,这部分算作资本利得的期间影响也会被稀释。

出租一间,能算自住房吗?

同样的,Lynn顺利搬入后,若把其中一间出租给其他人,利弊如何?其实如同前面所言。

利呢,眼下既得利益。持续的租金收入和相应的抵扣,什么贷款利息啊,水电煤气账单啊,房屋保险啊,折旧啊,负扣税效应可以达到。

弊呢,未来的资本利得税负担少不了。这间出租房,并不会因为Lynn同在一个屋檐下住而有任何免除,该摊多少算多少。

整租,能算自住房吗?

Penny 又给了个计策,这房子在交通便利的北区好地段,Lynn 自住半年后,不如整租出去吧。为什么这倒算是个良策呢?优劣何在?

优呢,租金收入和负扣税省税,不再赘述。整租后六年内仍可视同自住房,全免。整租超过六年的话,部分减免。负扣税和资本利得税享受自住减免,两不耽误。

劣呢,自己得另掏银子付别人租金了。

这点税务道道,早明白,早受益。Lynn 是幸运的,算是有贵人相助。对于诸多即将踏入首次置业大门的朋友们,不论你们亲自读到这篇文章,还是收到转发,你们也都是幸运儿,希望有所启示, 顺祝周末愉快!


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最新评论(1)
悉尼房地产 6天前 回复
自己买的房子都很喜欢,都想进去住,可还是收租金更重要😂


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